こんにちは！
グリットの草野です！
マンションを手放すべきか、貸すべきか悩んでいる方へ！
「住まなくなったマンションを賃貸に出す」という方法があります。
転勤や生活環境の変化で住めなくなったマンションを、ただ空けておくのはもったいない！
そんなとき、賃貸に出せば、安定した家賃収入で家計を助けることができます。
ただし、知識がないまま始めるとリスクもあるので、賃貸のメリット・デメリット、手続きについて理解しておくことが重要です。
この記事では、分譲マンションを賃貸に出す際のメリットや注意点、そして賃貸を成功させるための手順を分かりやすく紹介します。
分譲マンションを賃貸に出すことで得られる大きなメリットは、以下の3つです。
マンションを賃貸に出すと、定期的な家賃収入が見込めます。
売却の場合は一度だけまとまったお金が手に入るのに対し、賃貸なら「不労所得」として家賃が安定的に入るのが魅力です。
これは、賃貸管理を不動産会社に委託することで、手間をかけずに収入を得ることが可能です。
分譲マンションは、通常の賃貸用マンションに比べ、設備が充実していることが多いため、家賃も比較的高く設定しやすいです。
長く暮らすことを前提にした仕様のため、防音性や断熱性も優れており、入居希望者にとって魅力的に映ることが多いでしょう。
賃貸に出すことで、さまざまな費用を経費として計上できるメリットもあります。
たとえば、部屋のクリーニング代や、リフォームが必要になった際の修繕費がこれに該当します。
ただし、修繕費として計上できるためには、いくつかの基準を満たす必要があります。
主な基準としては以下の2点が挙げられます。
さらに、修繕費以外にも以下の支出は経費として計上可能です。
経費として計上できないものを誤って計上すると税務上のトラブルとなる可能性があるため、何が経費として認められるのかを把握し、適切に申告することが大切です。
マンションを売却せずに賃貸に出すことで、物件を資産として保有しながら運用できます。
賃貸に出しておけば、必要になったときに契約期間終了後に戻ることも可能です。
また、マンションは空き家にしておくと傷みが早くなるため、誰かに住んでもらうことで劣化を防ぎ、資産価値の低下を抑える効果も期待できます。
メリットがある一方で、分譲マンションを賃貸に出す際にはいくつかの注意点もあります。
賃貸に出しても、常に入居者が見つかるわけではありません。
特に立地や築年数によっては空室期間が長引く可能性があり、家賃収入が見込めない期間が生じるリスクがあります。
その間も管理費や固定資産税などは支払う必要があるため、資金計画を立てておくことが重要です。
住宅ローンが残っている場合、賃貸に出すことが制限されることがあります。
住宅ローンは「居住用」を前提に借りているため、転用には金融機関の許可が必要です。
場合によっては「不動産投資ローン」への借り換えが必要になることもあるので、ローンの状況を確認しておきましょう。
賃貸に出すと、設備の故障や内装の修繕が必要になることがあります。
さらに、不動産会社に管理を委託する場合は、管理費が毎月発生します。
これらの費用は経費として計上できますが、費用が発生するタイミングを見越して、余裕のある資金計画を立てましょう。
マンションを実際に賃貸に出す際には、以下のステップを踏むとスムーズです。
自分で入居者を探すことも可能ですが、専門的な知識が必要になるため、不動産の仲介会社に依頼するのが一般的です。
信頼できる仲介会社を選ぶことが、賃貸の成功につながるポイントです。
賃貸契約には「普通賃貸借契約」「定期賃貸借契約」「サブリース」があります。
物件の今後の使い方やリスク許容度に合わせて、最適な契約を選びましょう。
以下でそれぞれの契約形態について詳しく解説します。
普通賃貸借契約は、最も一般的に用いられる契約形態です。
この契約では通常、2年ごとに更新が行われ、入居者が更新を希望している限り、貸主側が簡単に契約を解除することはできません。
正当な理由がない限り貸主からの解約が難しく、入居者が長く住み続けやすい点が特徴です。
定期賃貸借契約は、貸主が決めた契約期間の満了をもって確実に契約が終了する形態です。
このため、数年間のみの貸し出しを希望し、その後に自分で住む予定がある場合などに適しています。
ただし、契約終了後の更新ができないため、入居者にとっては長期的に住み続けることが保証されない契約となり、借主が見つかりにくい場合もある点には注意が必要です。
サブリース契約は、不動産会社が一度借り主となり、さらに第三者に又貸しを行う契約方法です。
この仕組みでは、不動産会社に管理や維持を任せることができ、入居者がいなくても毎月の固定収入を得やすいというメリットがあります。
ただし、管理手数料として家賃の10～20％ほどの手数料が発生することが一般的で、家賃収入がやや減少する点には留意が必要です。
仲介会社と契約を結ぶ際には、「媒介契約」か「代理契約」のどちらかを選びます。
媒介契約は入居者の選定を自分でできるのに対し、代理契約はすべて不動産会社に任せられる形です。
遠方に住んでいる場合や管理を任せたい場合は、代理契約が適しているでしょう。
入居者募集の際には、周辺の家賃相場を調べ、不動産会社からのアドバイスを受けながら適切な賃料を設定しましょう。
条件設定を適切に行うことで、安定した入居者確保に繋がります。
入居希望者が現れたら、内覧を経て契約を進めます。
入居者にとっての住みやすさを意識した説明を心がけると、スムーズに進むでしょう。
賃貸に出すにあたり、必要な費用と税金についても把握しておきましょう。
賃貸経営で得た利益には所得税と住民税がかかります。
また、マンション保有者として固定資産税や都市計画税の支払いが必要です。
これらの税金は、経費として申告することで負担を軽減することが可能です。
分譲マンションを賃貸に出すことで、毎月の家賃収入や資産維持といったメリットを得られる一方、賃貸には手間やリスクも伴います。
もし、こうした賃貸運営に不安を感じる場合や、収益の確保を一度に済ませたいと考えるなら、「売却」も有効な選択肢です。
マンションを売却することでまとまった資金を得られ、次のステップへの資金準備にもなります。
株式会社グリットでは、特に不動産売却のサポートに力を入れており、お客様の物件が最適な条件でスムーズに売却できるよう、サポートを行っています。
賃貸にするか売却するか決めかねている方も、ぜひ一度ご相談ください。
それぞれの選択肢のメリット・デメリットを丁寧にお伝えし、最適な方法をご提案いたします。
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私たちの特長の一つは、リノベーションのデザイン力です。
しかし、これは物件を売る前にリノベーションを推奨するものではありません。
実際、物件を売る前に大がかりなリフォームや修繕を行う必要はありません。
不動産を売却する際、経験豊富な営業マンでも全ての市場価格を把握しているとは限りません。
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経済アナリストのように、株価や為替、債権などの金融知識を不動産市場に活かせる人が理想的です。
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