こんにちは！
グリットの草野です！
「共有名義の不動産を売りたいけど、いろいろトラブルがあるって聞くから心配…」そう思っているあなたに、この記事はぴったりです！
不動産の共有持分は、複数人で同じ物件を持つケースで、特に家族や親族、夫婦間でよく見られます。
しかし、いざその持分を売却しようとすると、予想外の問題が発生することも少なくありません。
そこで今回は、共有持分の売却でよくあるトラブルと、その解決策について解説します。
これを読めば、トラブルを未然に防ぎ、スムーズに売却を進めるためのポイントがわかりますよ！
目次
まず、「共有持分」ってそもそも何？というところから説明します。
共有持分とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有している場合、各人が持っている権利の割合を指します。
たとえば、夫婦で一緒に家を購入した場合や、相続で兄弟姉妹が土地や建物を共有する場合などがよくある例です。
これを「共有名義」といいます。
共有名義の不動産では、各共有者が自分の持分に対して売却や処分を行うことが可能ですが、他の共有者との関係性や法律の制約が絡んでくるため、単独で不動産を所有している場合よりも売却が複雑になりがちです。
そうした背景から、問題が発生するケースが少なくありません。
共有持分を売却しようとしたときに起こりがちなトラブルを4つご紹介します。
共有持分を売りに出すと、買取業者が他の共有者に対して営業をかけてくることがあります。
これは、業者が他の共有者からも持分を買い取り、最終的に物件全体を手に入れたいからです。
しかし、知らない業者が突然接触してくると、共有者同士の精神的な負担が増え、思わぬトラブルに発展することも。
持分を第三者に売却すると、他の共有者が「共有物分割請求訴訟」を起こしてくるケースもあります。
これは、共有者全員で所有している不動産の共有状態を解消するために訴訟を起こす手続きです。
裁判所での決定により、不動産全体が売却されることがあり、他の共有者も不本意ながら不動産を手放さざるを得なくなる可能性があります。
夫婦間での不動産の共有は、離婚時に財産分与の対象になります。
登記上の持分割合が例えば夫70％、妻30％だったとしても、法律では原則50％ずつの財産分与が適用されるため、持分にズレが生じてトラブルになることがあります。
夫がすべての持分を売却した場合でも、妻に対して補償を行う必要が出てくるケースも少なくありません。
持分の売却に関して、他の共有者とのコミュニケーション不足や事前の相談がない場合、家族や親族との人間関係が悪化することがあります。
特に、勝手に売却を進めたりすると、長年築いてきた信頼関係が壊れ、今後の家族関係に深刻な影響を与えることも。
こうしたトラブルを回避しつつ、共有持分をスムーズに売却するための4つの方法をご紹介します。
一般の買い手が付きにくい共有持分ですが、不動産買取専門業者に売却すれば、迅速な売却が可能です。
ただし、買取価格が相場より低くなることが多いので、価格交渉には注意が必要です。
家族や親族、パートナーが共有者の場合、まずは彼らに売却を提案するのも一つの方法です。
不動産鑑定を受けることで価格のトラブルを避け、適正な価格で合意できるようにするのがおすすめです。
全員の共有者が同意して不動産全体を売却する場合、相場価格での売却が可能です。
この方法は、全員がスムーズに納得できるので、最も効率的です。
売却代金は持分の割合に応じて分配されます。
土地の場合、分筆して単独名義にすることで、他の共有者の同意を得ずに持分を売却することが可能です。
ただし、分筆によって土地の価値が下がることもあるため、慎重に判断する必要があります。
共有持分を売却する際には、以下のような費用や税金がかかることがあります。
こうした費用を事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぎ、スムーズに売却手続きを進められます。
また、譲渡所得税については、特例措置がある場合もあるので、専門家に相談しながら進めるのが賢明です。
トラブルを未然に防ぐための対策も重要です。
以下の方法を取り入れることで、共有持分の売却に伴うリスクを減らせます。
相続時には、共有名義にせず、現物分割（不動産そのものを個別に分ける方法）や代償分割（不動産を一人が取得し、他の相続人に金銭で補償する方法）を検討しましょう。
単独名義で所有することで、後々のトラブルを回避しやすくなります。
すでに共有状態にある場合、共有物分割請求を行うことで、共有関係を解消できます。
これにより、他の共有者との関係がこじれる前に問題を解決することが可能です。
共有持分の不動産を売却する際には、いろいろなトラブルがつきものです。
しかし、しっかりと準備し、適切な方法を選べば、トラブルを回避しながらスムーズに売却を進めることができます。
重要なのは、他の共有者とのコミュニケーションを大切にし、必要に応じて専門家のアドバイスを活用することです。
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実際、物件を売る前に大がかりなリフォームや修繕を行う必要はありません。
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