こんにちは！
グリットの草野です！
今日は良い肉（11月29日）の日ですね！
せっかくの金曜日ですし、日頃頑張っている自分自身のためにもいいお肉でパーッとしてみるのも良いかもしれませんよ！
さて、今日は分筆登記についてお話しようと思います。
2023年4月、民法の改正によって不動産登記のルールが大きく変わりました。
この改正により、共有土地に関する手続きが簡略化され、不動産オーナーにとって大きなチャンスが広がります。
特に、土地を分ける「分筆（ぶんぴつ）」や土地を一つにまとめる「合筆（がっぴつ）」の登記が、これまでよりもはるかにスムーズに行えるようになりました。
これまで、土地を共有している全員が手続きに参加しないといけなかったため、時間も手間もかかりました。
しかし、今回の改正により、共有者の「過半数」が同意すれば、手続きを進めることができるようになったんです。
これ、実はすごく大きな変化なんですよ！
「分筆」って何だろう？と思う方もいるかもしれませんが、これは一つの土地を複数に分けることです。
逆に「合筆」は、複数の土地を一つにまとめることを指します。
たとえば、3人で共有している土地を分けて、各自が自由に処分できるようにするには、まず分筆の手続きが必要です。
でも、以前は全員の同意がないとこの手続きが進められませんでした。
もし共有者の一人が行方不明だったり、協力してくれなかったりしたら、手続きは完全にストップしてしまいます。
これでは、土地の有効活用が進まず、困ることも多かったのです。
ここで登場したのが、今回の改正。
持分の過半数が同意すれば、分筆や合筆ができるようになったんです。
たとえば、3人が各3分の1の持分を持っている場合、2人が同意すれば手続きを進められるという仕組みです。
この変更で、手続きのスピードが大幅に上がり、活用できる土地が増えてくることが期待されています。
皆さん、「所有者不明土地」って聞いたことありますか？
これは、その名の通り、誰が所有しているのか分からない土地のこと。
日本にはこの所有者不明土地が大量に存在していて、その面積はなんと国土の24％にもなると言われています（国土交通省調べ）。
なぜこんなことになってしまったのかというと、登記の義務が緩かったからです。
住所変更や相続があっても、登記簿に反映しなくて良かったので、誰がどこに住んでいるのか、誰が土地を相続しているのか分からなくなるケースが増えてしまったんです。
結果、相続人が不明だったり、相続が複雑化したりして、土地の活用ができないという問題が発生しています。
この所有者不明土地の問題が大きく取り沙汰され、今回の法改正が行われた背景には、こうした事情があります。
新しいルールでは、分筆や合筆は過半数でできるようになりました。
でも、実はこれだけで「土地を売る」ことはできません。
土地の売却には、共有者全員の同意が必要なんです。
つまり、分筆や合筆はスムーズになったものの、売却となるとまだまだハードルは高いんですね。
さらに、共有者の中に「所在が分からない人」がいる場合、裁判所を通じて手続きをしないといけないケースもあります。
とはいえ、今回の法改正では「所在不明共有者の持分を他の共有者が買い取る」制度も設けられました。
これにより、時間がかかる手続きもいずれはもっと簡単になるかもしれません。
では、この法改正が今後の不動産市場にどんな影響を与えるのか？
一つ確実に言えるのは、所有者不明土地の問題が少しずつ解決に向かっているということです。
これまで放置されていた土地が、分筆や合筆の手続きを経て、より有効に活用されるようになるでしょう。
特に、都市部や開発が進む地域では、こうした未利用地の売却が進むことで、新しいビジネスチャンスが生まれる可能性があります。
ただし、売却に全員の同意が必要な現状が変わるわけではないので、大きな変化がすぐに起きるわけではありません。
それでも、法改正が進むことで、将来的にはさらに取引が活発化する可能性があります。
今回の不動産登記法の改正は、土地の共有者にとって非常に重要なポイントを含んでいます。
分筆や合筆の手続きが簡単になったことで、これまで進まなかった土地の活用が前進する可能性が広がりました。
不動産オーナーや、これから物件の購入や売却を考えている方は、今回の変更点をしっかりと理解し、所有者不明土地の問題に関してもアンテナを張っておくことが大切です。
また、土地を共有している場合は、今回の法改正をきっかけに、自分の土地の状況や手続き方法を一度確認しておくと良いでしょう。
「土地を活用するにはまず分筆！」
このフレーズを頭に入れておけば、今後の不動産取引がもっとスムーズになるかもしれませんよ！
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